Gå til innholdet

Magnolia Bostad - Stor uppsida i aktien

Vi uppskattar Magnolias lågriskprofil, finansieringsmetod, hantering av marknadsrisk samt skalbarheten och kapitaleffektiviteten i affärsmodellen. Vi ser potentiell uppsida från sådan projektutveckling, vilken inte fångas upp i våra estimat.

Please refer to important disclosures here.


Vi uppskattar Magnolias lågriskprofil (fokus på hyresrätter), finansieringsmetod (’forward funding’), hantering av marknadsrisk (institutionella kunder och ett avtal som innebär att Slättö har förbundit sig att förvärva och finansiera projekt för minst SEK 7 miljarder) samt skalbarheten och kapitaleffektiviteten i affärsmodellen (ramavtalet med Slättö och forward funding). Magnolia har som målsättning att utveckla hyresbostäder, vårdfaciliteter samt hotell. Bolagets uttalade mål är att, från 2018, nå en kapacitet, vad beträffar byggklar mark och organisation, att utveckla följande volymer årligen:

  • 3,000 bostäder, varav:
    • 2,000 hyresrätter (säljs i projekt till institutionella investerare)
    • 700 konverteringar (hyresrätter som säljs som bostadsrätt utan ökad risk)
    • 300 bostadsrätter (i egen regi)
    • 4 vårdfaciliteter (ca 50 enheter/lägenheter per facilitet)
    • 1-2 hotell

En överslagsräkning på ovan nämnda volymer, med en förväntad lönsamhet i enlighet med vad bolaget har guidat för, ger en årlig bruttovinst (projektvinst) om SEK ~1bn, vilket är väsentligen över vad vi räknar med för 2017-2019.

De 700 konverteringar som nämns ovan är projekt där Magnolia initial avyttrar bostäderna till en institutionell köpare (exempelvis Alecta, Slättö, SPP eller SEB) som hyresrätter. Detta sker i allt väsentligt på köparens risk, dvs Magnolia har redan avyttrat projektet och har på så sätt ”säkrat” 10% marginal i hyresrättsaffären. Därefter går Magnolia, tillsammans med köparen, ut och testar marknaden för bostadsrätter genom att exempelvis erbjuda en trappuppgång eller en huskropp åt gången som bostadsrätter. Eftersom bostadsrätter i en absolut majoritet av fallen betingar ett högre värde per kvadratmeter än hyresrätter innebär en sådan konvertering en direkt vinst som delas mellan Magnolia och den initiala institutionella köparen. Enligt våra kalkyler har Magnolia ~10% projektmarginal på projekt som avyttras i form av hyresrätter, medan projektvinsten dubbleras till ~20% vid konvertering till bostadsrätt. Vi estimerar att Magnolia kommer att genomföra konvertering av 400 bostäder årligen under 2018 och 2019. Detta antagande är väsentligen under bolagets kapacitet/målsättning att konvertera 700 bostäder årligen – ytterligare konverteringar ger således bolaget en möjlighet att överträffa våra estimat. Dessutom har vi överhuvudtaget inte inkluderat de positiva effekterna på intjäningen från potentiell utveckling av egna bostadsrättsaffärer i våra estimat, dels då bostadsrättsutveckling är mer riskfylld än att avyttra projekten som hyresrätter till en institutionell köpare, dels eftersom varken vi, eller Magnolia själva, i dagsläget vet vilka projekt som kommer att vara bostadsrättsprojekt. Därför ser vi en potentiell uppsida från sådan projektutveckling, vilken inte fångas upp i våra estimat.

I våra estimat utgår vi ifrån Magnolias egen projekttabell i delårsrapporten, med förväntade projektstarter.

Vår uppfattning är att Magnolias aktie har handlats ner under 2017 till följd av att endast ett fåtal projekt har avyttrats med följden att kvartalsrapporterna har varit relativt svaga. I bolagets Q1-rapport kan det noteras att Magnolias VD Fredrik Lidjan, i VD-ordet, skriver att han tror på att 2017 kommer uppvisa vinsttillväxt mot 2016 vilket är ett uttalande han har upprepat på flertalet bolagspresentationer under sommaren och hösten. Vi ser ingen anledning att misstro honom, och tror således att Q4 2017 kommer att bjuda på ett flertal affärer samt en notering på Nasdaq Stockholm, vilket vi ser som aktiefrämjande. Vi räknar med att följande projekt kommer att avyttras under 2017.

Aktien är i vår mening mycket attraktivt värderad på nuvarande nivåer (SEK ~76 per aktie), på våra estimat för 2018 och 2019 handlas den till ett P/E-tal om 5.7x respektive 5.3x vilket vi anser lågt för en fastighetsutvecklare med fokus på hyresrätter, vårdboenden och hotell. Vi beräknar dessutom en avkastning på eget kapital överstigande 30% för samtliga år i vår prognosperiod 2017-2019. Vidare tycker vi att risken minskar med ramavtalet med Slättö, där Slättö redan har åtagit sig att förvärva och finansiera (mark och entreprenad) framtida projekt till ett värde av SEK 7bn.

 

 

Senaste analyserna

Bolagsanalyser

Marknadsuppdateringar

Aktuellt nu - Newsflash