Gå til innholdet

Stor potential i Victoria Park

Vi gillar affärsmodellen och ser god aktiekurspotential på såväl kort som på lång sikt.

En stor portfölj med bostäder medger både låg operationell risk och stora värden att finna vid framtida renoveringar. Vi gillar affärsmodellen och ser god aktiekurspotential på såväl kort som på lång sikt.

Victoria Parks aktie ser inte ut som något kap på innevarande års, eller för den delen, nästa års värdering. För 2017E räknar handlas aktien, enligt våra estimat, till ca 24x kassaflödet och med drygt 25 % substanspremie. Det låter dyrt, det medges. Men skenet bedrar, enligt vår mening. I detta fall bör man tillåta sig att lyfta blicken och se lite längre fram. 

Investeringscaset

Vad är det då som försavarar den till synes höga värderingen? Till att börja med består bolagets fastighetsbestånd uteslutande av bostäder, hyresbostäder. Bostäder kännetecknas generellt av låg vakansrisk, stabila intäktsflöden och är för det mesta tämligen lättfinansierade. Det sistnämnda exemplifieras av låga räntor på såväl bank- som obligationslån.

Victoria Park har byggt upp ett bestånd om över 12 000 lägenheter, vilket motsvarar över 1 000 000 kvm bostadsyta. Fastigheternas är alla en del av det så kallade ”miljonprogrammet”, dvs. husen är 40-50 år gamla och lägenheterna relativt slitna, de absolut flesta inte genomgripande renoverade sedan byggår. Husen är dock robusta med gedigna stommar, fasader och tak. Dessutom finns det i många fall stora parkeringsytor och grönområden, vilket utgör en god grund för framtida förtätningar, dvs. nyproduktion på mark som bolaget äger. Denna mark har sällan något, eller på sin höjd ett blygsamt, värde i balansräkningen.

Men den största potentialen, enligt vår mening, och det som vi förmodar kommer att driva aktien uppåt är just standardiserade renoveringar av de befintliga lägenheterna. Cirka 85 % av lägenheterna är ännu inte renoverade, och omsättningshastigheten är omkring 15 % i snitt. Det betyder att ett stort antal lägenheter frigörs varje år, där hyresgästen självmant frångår sitt hyreskontrakt och där lägenheten blir tillgänglig för bolaget att renovera alternativt/och hyra ut på nytt. Dessa ännu ej renoverade lägenheter har i snitt en hyra på cirka 900-1 000 kr per kvadratmeter och år. Efter total renovering uppgår hyran till omkring 1 350 - 1 400 (varierar med storlek och läge). Avkastningen på dessa investeringar är, enligt vårt antagande, ungefär 80 %. Det vill säga - om Victoria Park renoverar en lägenhet med en nuvarande hyra om 980 kr, och får istället en hyra efter renovering på 1,375 kr samt sparar 50 kr per kvadratmeter i lägre driftkostnader - ökar överskottet med 445 kr per kvadratmeter och år. Vid en fastighetsvärdering med ett avkastningskrav om ca 4.5% ger det ett värdebidrag om nästan 10,000 kronor per kvadrat, med en investering om ca 5,500 kr, ett netto om 4,500 kronor som ökar det egna kapitalet och substansvärdet. Genomför bolaget en totalrenovering på 1 000 lägenheter per år (med antagande om en snittstorlek per lägenhet om 80 kvm) ökar det eget kapital och således substansvärdet, allt annat lika, med cirka 350 MSEK per år eller knappt 1.5 SEK per aktie. Total sett uppgår således avkastningen på investeringen till cirka 80 %. Utöver värdeskapandet från renoveringar genererar bolaget cirka 1.25 SEK per aktie i löpande förvaltningsresultat justerat för preferensaktieutdelning (baserat på nuvarande hyresnivåer).

Denna investeringsmodell är både lönsam och sker, i vår mening, till en låg operationell risk. 

12 månaders riktkurs

Vår riktkurs för aktien på tolv månader är 35 kronor, vilket kan motiveras av det befintliga beståndet enkom. Med en marknadsandel understigande 5%, och med stora delar av Sverige som spelplan, tror vi att bolaget kan addera mer utvecklingsbar fastighetsyta i framtiden. Denna uppsida, i kombination med generell ökning av områdenas attraktivitet och prisbild, ligger utanför våra estimat och antaganden i prognoserna, men ger aktien ytterligare uppsida på lite längre sikt.  

 

Senaste analyserna

Bolagsanalyser

Marknadsuppdateringar

Aktuellt nu - Newsflash