Cibus Nordic Real Estate – ett av vår top picks inom fastighetssektorn

Väldiversifierad fastighetsportfölj som är inflationsjusterad

Cibus har närmare 450 fastigheter utspridda i samtliga skandinaviska länder. 69% av intäkterna härstammar från Finland, 14% från Danmark, 13% från Sverige och övriga 4% från Norge. Ingen fastighet står för mer än 2.0% av Cibus totala driftnetto och endast en fastighet står för mer än 1.5% av totala hyresintäkter. Vi anser att livsmedelsfastigheter är motståndskraftiga även i oroliga tider som följd av att livsmedel är ett basalt behov för människor och samhällen. Vi bedömer också att efterfrågan på dessa fastigheter ökar i tuffa tider när människor drar ned på restaurangbesök etc. Vidare är hyresavtalen inflationsjusterade och från årsskiftet förväntar vi oss att Cibus ska kunna höja sin hyresintäkter i linje med KPI-siffran i oktober, vilket kommer att få en ordentlig positiv effekt på bolagets kassaflöde.

Marknadsledande hyresgäster och fördelaktig avtalsstruktur

Cibus samarbetar med marknadsledande livsmedelskedjor som hyresgäster. 95% av hyresintäkterna härstammar från livsmedelskedjor som Kesko, Tokmanni och Coop Sverige medan övriga 5% är från övrig retail som ligger i samma fastighet som en livsmedelsbutik som till exempel ett systembolag, apotek eller ett café. Genomsnittlig kontraktlängd är 5 år för hela portföljen och 5.5 år för ankarhyresgästerna. Nästan alla hyresavtal omförhandlas vid hyreskontraktens utgång, vilket medför att genomsnittliga kontraktlängden är mer eller mindre konstant och har varit det historiskt. 

Över 90% av hyresavtalen är s.k. net leases, vilket innebär att risken associerat med operativa kostnader för Cibus är låg. Det är således hyresgästerna som står för sin uppvärmning, elförbrukning och snöröjning etc.  Enligt den senast publicerade intjäningsförmågan är driftnettosmarginalen närmare 94%, vilket innebär förutsägbara och starka kassaflöden. Samtliga hyresavtal är på kvadratmetershyra.

Aktiva på transaktionsmarknaden och tydliga finansiella mål

Cibus är aktiva på transaktionsmarknaden som nettoköpare och i december förra året presenterades nya finansiella mål som följd av stark förvärvspipeline. Bolagets finansiella mål är att:

• Växa beståndet till EUR 2.5-3.0 miljarder i slutet 2023 (från EUR 1.83 miljarder i Q2 2022)
• Nå en Investment Grade kreditrating i slutet av 2023
• Fortsätta att höja sin månatliga utdelning med 5% per år

Vi ser positivt på Cibus möjligheter att nå tillväxt- och utdelningsmålen, men tror att förändrade förutsättningarna på kreditmarknaden under året har gjort det för svårt för bolaget att både växa sin fastighetsportfölj och arbeta ned sin belåningsgrad. Cibus har en fortsatt stark förvärvspipeline och har under året även öppnat upp för förvärv utanför Norden i övriga Europa. Framgent tror vi att Cibus kommer att fortsätta att vara aktiva på köpsidan på transaktionsmarkanden och växa i Norden. Vi anser att ett första förvärv i övriga Europa kommer att ske först 2024. Vidare bedömer vi att bolaget kommer att senarelägga sitt mål att uppnå en IG kreditrating till H2 2024 eller H1 2025.

Stabil finansieringsposition och fortsatt hög månadsutdelning att vänta

Cibus finansieringssituationen får anses vara stabil med 75% banklån och 25% obligationer. 71% av banklånen är räntesäkrade antingen genom räntetak eller fast ränta. Enligt bolagets ledning är bankrelationerna fortsatt goda och genomsnittliga kreditbindningen är 2.5 år. Nästa obligationsförfall sker först hösten 2023. Vidare avkastar Cibus fastigheter i snitt 5.63%, vilket ger bra utrymme för stigande marknadsräntor. Historiskt har man vid flera fall valt att finansiera förvärv via nyemissioner, men nu när aktien handlas till substansrabatt tror vi att man kommer att finansiera framtida förvärv med i huvudsak bankskuld och kassa. Som följd av bolagets högavkastande fastigheter, höga driftnettosmarginal och effektiva förvaltning bedömer vi att bolaget kommer bibehålla sin utdelningspolicy.  

Please refer to important disclosures here.

Informationen på denna sida ska inte ses som investeringsråd. Tänk på att placeringar i värdepapper alltid medför en risk. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet. Det är viktigt att fortlöpande bevaka sitt innehav och vid behov ta initiativ till åtgärder för att minska risken för förlust.